7/21 不動産営業マンの原価と給料
あ、こんにちは専任くんです。
営業マンを雇う＝会社としては赤字では意味なく、利益をのこすもの
当たり前ですが、このような考え方だと思います。
特にルートセールスのない実需売買営業なら尚更だと。
個人のPL損益計算書にらついて考えて見ました。
年収は、ざっくり年間手数料の1/3となにかできいたことがあります。
そこで実際リアルに考えて見ました。
【給料と経費】毎月編
給料350,000円
社会保険事業主(事業主折半も含める)15万円くらい？
法務局関係 1万円
ガソリン代 1万円
広告費(当社の場合)30万くらい 20反響前後
社内設備利用電気代水道代とか 3万円とする
緊急な支出 3万円とする
ざっくり自分が動くことでかかるお金はこんな感じですかね。
計算すると88万ほど私を雇うのにかかっています。
ボーナスを考えると月に100万ぐらいですね。
年間で考えると、1200万円が私の損益分岐点ラインでしょう。
1200万円を割ると、赤字社員です。
不動産仲介業だけではなかなか儲からないですね。
これが現実だと受け止めてますが、イメージしてた不動産業とはかけ離れたものです。
数ある職種の中で、不動産は本当に0か100の世界です。マグロ漁船です。
私は会社員の1人ですが、コスト意識を持って動く社員がいることは、会社にとってもメリットがあるんじゃないかなって思ってます。
7/20価格変更には感情は込めない
あ、こんにちは専任くんです。
今日は「価格変更には感情は込めない」をテーマにしたいと思います。
一括査定サイトから来るお客様の大半は以下の勘違いを起こしています。
○相場が跳ね上がっている！
○不動産バブルである！
○比較検討する会社が多いほど高く売れる！
年間300件以上一括査定の対応をしているとそんなことはザラです。
言うまでもなく、都心をのぞいたらほぼほぼ嘘ですww
なんど高値預かりに苦しめられたことか、、、
やはり競合する上で、金額のみで比較される方や会社のやり方を評価する方もいらっしゃいます。
他社の金額を気に入って当社のやり方を気に入って任せていただくケースも多いですが、実際に出した査定額と違うので少々複雑な気持ちになります。
2ヶ月目安で私は価格変更を推奨しています。
物件情報には鮮度があります。
ずっと売れ残ってると、なぜか売れません。
これもまた不思議な現象です。
価格変更の際には、
やっぱりその金額では売れないと言う気持ちと、
価格変更の提案のしづらさも正直あります。
なぜなら売れてないので。
なので淡々と価格変更を推奨します。
それでないと自分と売主のパワーバランスが崩壊して、かえってこちらのストレスが肥大します。
不動産業においてはストレスのコントロールが大切です。
三方よしと言う考えたかもあります。
売主も私も買主も全員メリットがないといい商売ではないです。
だからこそ、過剰な譲歩は必要ないと言うのが私の考えです。
先日のお客様は、
価格変更を推奨すると、、、、
👴「価格変更するなら媒介は継続しません。なぜなら当社に価格変更をしないと言っていたからです。」
という。
何かおかしいですよね？
売却することがゴールのはず。いい条件でではもちろんですが、売れなければ一生在庫。一円も入って来ずむしろ支出が続くばかりです。
いろんな考え方はありますが、タイムイズマネーです。
私はそうです。
なので価格変更時には、
★売却するとことがゴールと伝える
★タイムイズマネーを理解してもらう
先ほどのお客様は、
近鉄不動産で再売出し。価格変更かつ数ヶ月経過してますがうれていません。
弊社査定額まであと100万です。
さて売れるか見ものですね。
境界立ち合いはツラい！隣地のおばはんの話
専任くんです。
今回は、境界立ち合いはツラいという話です。
僕は、マンション、土地、建物全て取り扱って仕事してます。
今回は土地についてです。
土地取引でもっとも気をつけたい部分でもある境界線。
僕のイメージ昭和に建築されたお家は、境界杭や刻みを探すのは正直一苦労ですね。
夏場、雨季は特にしんどいです笑
境界標がない場合、購入される方はどこが敷地なのがすんごく気になります。
私も気持ちはすごくわかります。
だから境界標設置が義務付けられる契約が大半です。
認識と地積測量図の交付でいけ！という考え方もうちの会社にはありますが、担当個人の私は、それはしたくないのできっちり境界標設置します。
通常の流れですが、まずは土地家屋調査士に境界標設置の見積もりを取ります。
すると現地調査した上で見積もりをくれます。
立ち合い件数や境界ポイントの数にもよりますが、なんとなく20万〜30万の間が適正な相場でしょうか？
まずは売主に説明して納得してもらいます。
納得してもらうにもいろいろありますが、また別の記事にします。
次は、実際に測量をするので、隣地の方へ挨拶回りです。これがまためんどくさいです（笑）
僕は、土地家屋調査士の先生と一緒に行きます。
いついつ測量して、いつ頃境界立ち合いをしますと説明します。そして後日日程調整します。
隣地を訪問していると、売主と仲の悪いおばはんや、ずっと空き家の家に遭遇します。
特に人間関係が悪い場合は最悪です。
だいたいこう言われます。
「うち関係ないからね！🔥」
まるで他人事です。
僕は内心、「将来困るのはアンタやで？」と思ってますが口にはしませんww
僕はいま26歳なので高齢者からは舐められがちです。土地家屋調査士の先生がうまく説得しますねいつも。
年の功という言葉がありますけど、本当にその通りだと思います。
指が疲れたのでこの辺にします。
それでは次回！
最近はハンディファン買いました。
夏場乗り切ります！🔥
擁壁はあなたのものです。
あ、こんにちは専任くんです。
「擁壁はあなたのものです。」
僕からするとあんまり好きではない言葉です。
先日、大阪の東の方で査定に行った時の話です。
今回の物件は、後ろに大きな建物があって、当該物件とは高低差が数mあるような物件でした。
築年数も相当に経っていたので、建て替え用地として想定していた物件でした。
私「境界の認識ってございますか？」
売主「あーそういえばこないだ裏の家の持ち主が測量いれてて、境界線がはっきりしたよ」
とやや、不服な表情でお話しいただきました。
私「擁壁があって、裏のお家の方が上にあるのでそこを建築する際に作ったですよね？」
売主「そうそう！うちの方が建築したのがあとやからね！」
私「絶対はないですけど、先日私が査定したお家は、裏と高低差があって、当該物件が下でした。その際の境界は擁壁の裾でしたよ。上の方の持ち物でしたので売主さんの物件もそうですよね？」
売主「いやーそれがね？先日測量に来た人に、擁壁はオタクのもんですよ？と言われた」
つまり、擁壁がぶっ壊れると今回の売主に補修の責任が生じることになります。
その売主さんも困っていました。
僕の体験上はあまりそんなことがなかったのでやや驚きでした。
知識不足なのか？そんなことがあったらまた教えてほしいものです。
ネットでいろいろ調べてみても、確かに境界線が上にあるケースもあるみたいですが、裾になるケースも多いとありました。
当社においてもそのような認識でした。
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不動産は全く同じケースがないので日々刺激がありますね。
年間で100件ほど現地査定を行なってるとたくさんの売主に出会えますね（笑）よくもわるくも（笑）
自分の記録としてこれからは残していこうと思います。
自分の手法とかやり方、経験をシェアしたいと思います🌼
